سقوط وام ساختوساز به کمترین عدد در ۱۴ سال اخیر
براساس دادههای بانک مرکزی، بانکها در سال ۱۴۰۳ مبلغ ۷۶۶۴ هزار میلیارد تومان (حدوداً هشتهمت) وام به مشتریان حقیقی و حقوقی پرداخت کردند که این رقم در مقایسه با سال قبل رقمی معادل هزار و ۶۹۸ هزار میلیارد تومان، معادل ۳۲.۹ درصد افزایش داشته است.
بررسیها از آمارهای بانک مرکزی حاکی است که ۷۷.۸ درصد از کل تسهیلات پرداختی بانکها در سال ۱۴۰۳ به تولیدکنندگان رسید و سهم خانوارها از تسهیلات بانکی در سال ۱۴۰۳، ۲۲.۲ درصد بود. این درحالی است که بررسی وضعیت پرداخت وام بانکی در سال ۱۴۰۲ حاکی است که سهم بخش تولید و خانوارها از تسهیلات، به ترتیب ۸۱.۷ درصد و ۱۸.۳ درصد ثبت شد. بهاینترتیب به نظر میرسد احتمالاً مسیر تسهیلات بانکی در سال ۱۴۰۳ به سمت تامین مالی خانوارها سوق داده شد که بیشک شرایط حاکم بر جامعه، اقدامات بانک مرکزی، دولت و مجلس شورای اسلامی برای پرداخت تسهیلات تکلیفی، نقشی پررنگ را در این موضوع ایفا کرد. بااینحال این نگرانی وجود دارد که تداوم این مسیر و کاهش بیشتر سهم بخش تولید از تسهیلات بانکی سبب ایجاد مشکلاتی برای تولیدکنندگان و تامین سرمایه آنها شود. براساس دادههای بانک مرکزی، در سال ۱۴۰۳ سهم بخش مسکن از تسهیلات نظام بانکی از کل ۵۹۶۶ همت تسهیلات بخشهای اقتصادی، حدود ۲۸۳ همت یا معادل ۴٫۷ درصد است. این مقدار نسبت به سال ۱۴۰۲ تنها ۸٫۸ درصد رشد داشته است، درحالیکه کل تسهیلات نظام بانکی رشد ۳۳ درصدی داشته است. همچنین سهم مسکن در سال ۱۴۰۳ کمترین مقدار از سال ۱۳۹۰ تاکنون است، بهطوریکه این سهم از ۱۳ تا ۱۷ درصد در زمان ساخت مسکن مهر حالا در زمان اجرای پروژه نهضت ملی مسکن به زیر ۵ درصد سقوط کرده است.
ساختوساز ۴۰ درصد کمتر از زمان مسکن مهر
گرچه شرایط اقتصاد کلان بر سایه و ساخت در بخش مسکن سایه انداخته و در رکود آن نقش مهمی را بازی میکند، اما در پروژههای مسکن دولتیساز ردپای عدم همراهی بانکها با دولت دیده میشود و این عدم همراهی نقش مهمی در رکود ساختوساز و طولانی شدن این پروژهها بازی میکند.
بررسی «فرهیختگان» نشان میدهد تعداد واحدهای مسکونی درجشده در پروانههای ساختمانی مناطق شهری کشور، از سال ۹۰ تا نیمه ابتدایی سال ۱۴۰۳، تقریبا ۴۴٫۵ درصد کاهش یافته و از ۱۹۵ هزار و ۲۹۹ واحد مسکونی به ۱۰۸ هزار و ۹۷۴ واحد رسیده است. این دادهها نشان میدهد درحالیکه قانون جهش مسکن دولت را مکلف کرده سالانه زمینه ساخت یک میلیون مسکن را در کشور فراهم کند، طی سال ۱۴۰۱، ۴۱۷ هزار واحد، در سال ۱۴۰۲، ۴۷۰ هزار واحد و در نیمه اول سال ۱۴۰۳، ۲۳۹ هزار واحد مسکن ساخته شده است. این درحالی است که در زمان اجرای طرح مسکن مهر، برای مثال در سال ۱۳۹۲ تعداد واحدهای مسکونی درجشده در پروانههای ساختمانی به ۷۷۰ هزار واحد رسیده بود.
این تعداد در سال ۱۳۹۱، ۷۳۰ هزار واحد، در سال ۱۳۹۰، ۷۶۵ هزار واحد و در سال ۱۳۸۹ تعداد ۸۲۴ هزار واحد بوده، یعنی در زمان اجرای طرح مسکن مهر سالانه بهطور میانگین ۷۷۲ هزار واحد مسکن ساخته شده که ۳۹ درصد بالاتر از عدد ساختوساز سال ۱۴۰۲ و به احتمال زیاد ۴۰ درصد بالاتر از عدد ساختوساز سال ۱۴۰۳ خواهد بود که دادههای نیمهدوم آن هنوز منتشر نشده است.
بانکها تمایلی برای پرداخت تسهیلات مسکن ندارند
میثم حقیقی، کارشناس نظام بانکی در گفتوگو با «فرهیختگان»، با اشاره به بلندمدت بودن عمده تسهیلات در حوزه مسکن، اظهار داشت: «بانکها به دلیل افزایش ناترازی در منابع و مصارف خود، انگیزهای برای اعطای تسهیلات در این بخش ندارند؛ چراکه منابع کوتاهمدتی که جذب کردند را باید صرف تسهیلات بلندمدتی کنند که بازپرداخت آن زمانبر است. موضوع بعدی این است که به دلیل وجود بانک تخصصی مسکن، عملاً مشتریان بخش مسکن به حسب شناخت بانک به آن مراجعه میکنند و بانکهای غیرتخصصی در این حوزه عملاً انگیزهای با توجه به شرایط از پیش تعریف شده، ندارند. درنهایت همه این عوامل تشکیلدهنده بخشی از عدم تمایل بانکها به این بخش است.»
لزوم ۲ تغییر برای نجات بازار مسکن
حقیقی به نقش دولت در این زمینه اشاره کرد و گفت: «در گام اول دولت باید سیاستگذاری اصولی داشته باشد. اصلاح سیاستهای فعلی به ویژه اصلاحات مالیاتی ضروری است، همچنین دولت باید همکاری خود را با انبوهسازان و بخش خصوصی تقویت کند و از قوانینی که در این حوزه وجود دارد، نهایت استفاده را ببرد.» وی درخصوص سایر شیوههای تأمین مالی مسکن گفت دولت باید از ظرفیت بازار سرمایه و ابزارها و نهادهای بازار استفاده کند. صندوق پروژههای موجود در بازار سرمایه، صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان، صندوقهای املاک و مستغلات ابزارهای خوبی برای تأمین مالی مسکن به شمار میروند.
وی در پایان به دلایل کاهش تسهیلات و حجم تسهیلات بانکی اشاره کرد و گفت: «میزان تأثیرات و سقف مبلغ آن عملاً دردی را از خریدار مسکن یا سازنده مسکن دوا نمیکند، به همین دلیل در گام اول آنها تمایلی برای افزایش تسهیلات ندارند. در گام دوم بخشی از مشتریانی که متقاضیان تسهیلات دهکهای پایین درآمدی هستند و عملاً توانایی بازپرداخت تسهیلات را با توجه به نرخ سود آن ندارند، همه و همه این موارد باعث میشود مردم نیز تمایلی برای ورود به بخش مسکن نداشته باشند. براین اساس، ضروری است دولت درخصوص شیوههای ساخت (دولتیساز یا شخصیساز، اعطای زمین و تأمین زیرساخت، تسهیل مجوزدهی و کاهش زمان آن) و شیوههای تأمین مالی ساختوساز تجدیدنظرهایی انجام دهد.»
