دولت با واگذاری زمین و کاهش تعرفه صنعت مسکن را از رکود خارج کند

میلاد شفیعی مدیر  مشاور املاک گیل خانه در مصاحبه با خبرنگار ما ضمن اشاره به اینکه از سال ۹۱ این دفتر در بلوار شهید انصاری مستقر و به خدمات رسانی به مردم شریف مشغول است گفت: سابقه فعالیت  من در صنف مشاورین املاک به سال ۱۳۸۳ بر می گردد که به مدت هفت سال در واحدی دیگر مشغول به کار  بوده  و سپس به منظور گسترش فعالیت و ارتقاء خدمات دهی به همشهریان عزیز، این دفتر را به صورت مستقل تاسیس و راه اندازی کردم.

وی افزود : با توجه به نیاز ضروری که احساس می شد، رشته تحصیلی خود را تغییر داده و در رشته حقوق موفق به اخذ مدرک کار شناسی شدم ضمن اینکه پروانه فنی و تخصصی هم دریافت کردم.

مدیر مشاورین املاک گیل خانه اضافه کرد : برای راه اندازی دفتر مشاورین املاک داشتن پروانه تخصصی صادره از اداره ثبت و همچنین حضور مشاور حقوقی الزامی است که بنده علاوه بر مدیریت این دفتر، وظایف مشاور حقوقی را هم انجام می دهم.

شفیعی در ادامه با بیان اینکه در بخش اشتغالزایی در حال حاضر سه نفر در این مجموعه مشغول کار هستند افزود: علاوه براین سه نفر سه نفر دیگر نیز در سایت گیل خانه و ادمین با این دفتر ارتباط کاری دارند و جزو اشتغالزایی ما محسوب می شوند.

وی همچنین اعلام کرد: پرسنل شاغل در دفتر مشاورین املاک گیل خانه، تحت پوشش بیمه و مزایای تامین اجتماعی هستند.

مدیر دفتر مشاور املاک گیل خانه سپس در پاسخ به سوال خبرنگار ما که از گستره ی فعالیت این دفتر جویا شد گفت: در ابتدای شروع فعالیت، خدمات دفتر محدوده ی شهر رشت بوده اما از سال ۱۴۰۳ با راه اندازی سایت گیل خانه و تمرکز روی دیجیتال مارکتینگ خدمات دفتر از محدوده ی رشت فراتر رفته و اکنون تمامی شهر های استان گیلان تحت پوشش خدمات این دفتر قرار دارد .

وی در ادامه با اشاره به وظایف و خدمات دفتر مشاورین املاک گیل خانه اظهار کرد: خدمات این دفتر در راستای شرح وظایف مشاورین املاک، خرید و فروش اجاره و رهن ملک را شامل می شود ضمن اینکه خدمات مشاوره حقوقی این دفتر رایگان است.

وی در توضیح بیشتر گفت : سایت گیل خانه (gilkhane.com) پاسخ گوی سوالات و مشکلات حقوقی عموم مردم شریف می باشدکما اینکه مباحث حقوقی قراردادهایی که منعقد میشود را با سایت گیل خانه مطرح نموده و پاسخ های کارشناسی دریافت می دارند.

شفیعی آنگاه با بیان اینکه بخشی از خدمات این دفتر به معامله امن ملکی اختصاص دارد، گفت: این بخش کسانی را تحت پوشش قرار می دهد که به هر دلیل تمایلی به انعقاد قرار داد در محل دفتر مشاورین املاک گیل خانه ندارند اما در عین حال علاقمند به دریافت نقطه نظرات حقوقی و همراه بودن کارشناس حقوقی هستند که در این زمینه خدمات مورد نیاز عزیزان را با بهترین کیفیت ارائه می دهیم.

مدیر دفتر مشاورین املاک گیل خانه آنگاه در پاسخ به سوالی در خصوص مشکلات صنف مشاورین املاک بخصوص دفتر گیل خانه، گفت : یکی از بزرگترین مشکلاتی که از مدتی قبل گریبانگیر مشاورین املاک و از جمله دفتر ما شده، اجرای قانون الزام به ثبت معاملات ملکی است این درحالی است که چندین بار تبصره ها و بند های قانون تغییر کرده و علاوه بر مشاورین املاک  سر دفتران دفاتر اسناد رسمی هم دچار سردرگمی شده اند.

وی در همین زمینه از طراحی سامانه ایران املاک جهت تنظیم قرارداد نام برد و گفت: به فاصله اندکی بعد از معرفی سایت ایران املاک این سایت قطع و سامانه کاتب و خودنویس به ما معرفی شد که هرکدام از اینها بدلیل نو پا بودن‌ و نبود زیر ساخت‌های لازم با مشکلات جدی مواجه هستند.

مدیر دفتر مشاورین املاک گیل خانه با تاکید به اینکه ما جداً خواستار اجرای قانون به نحو احسن هستیم اضافه کرد: خط مقدم اجرای قانون الزام، مشاورین املاک هستند. قانون وضع شده در این رابطه قرار بوده شفافیت ملکی و امنیت معامله ها را تضمین و از امکان جعل اسناد جلوگیری کند! البته امنیت معامله ها ارتقا یافته اما مشکلات اجرا و قطعی سامانه ها همچنان پا بر جاست!

وی در این خصوص پشتیبانی سایت های مزبور از جمله کاتب توسط ادارات ذیربط را ضروری خواند و گفت: متاسفانه پشتیبانی ادارات از سامانه های یاد شده به نحو احسن و به موقع انجام نمی شود بطور مثال چنانچه مشکلی پدید آید و تماس برقرار شود حداقل یک ساعت باید منتظر بمانیم ضمن این که استعلام ها از قوه قضاییه و مراجع ذیربط دیگر، با تاخیر انجام میشود و گاهی بعد از یک ساعت انتظار هم پاسخی دریافت نمی‌کنیم و در نتیجه موضوع به زمان دیگر موکول می‌شود.

میلاد شفیعی در ادامه همین مبحث گفت: برای افزودن هر شاهد، باید به سامانه و کارتابل مشتری ورود کنیم و این  معطلی ها و تاخیر ها، برای مشتریان ایجاد شبهه می کند ضمن اینکه اعتبار زمانی کد های دریافتی هم دو دقیقه است حال اگر در همان بازه مشتری حضور داشته باشد، مشکلی ایجاد نمی شود اما معمولاً مشتریان بعد از مدتی انتظار جهت دریافت کدها همچنین زمانبر بودن خدمات این سامانه ها بدلیل کند بودن سامانه ،قطعی اینترنت یا لینگ نیودن سازمان های دولتی باهم دفتر را ترک می کنند و خود بخود قرارداد ها با چالش جدی حتی گاها با انصراف طرفین مواجه می شود.

مدیر دفتر مشاورین املاک گیل خانه تصریح کرد: قانون الزام باید به صورت شفاف اطلاع رسانی و در یک سامانه جامع طراحی و به مشاورین املاک ابلاغ شود تا هم مشتری و هم مشاورین املاک دچار سردرگمی نشوند.

وی در پاسخ به سوال دیگر خبر نگارما که از فرایند انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه و قرارداد ها جویا شد گفت:

فرایند فعلی اینگونه است که مشاورین املاک فقط یک پیش‌نویس تهیه میکنند و ادامه کار به دفتر خانه اسناد رسمی ارجاع می‌شود،دفتر خانه باید پیش‌نویس را تایید و قرار داد رسمی یا قول نامه را تنظیم کند.

وی با بیان اینکه بسیاری از افراد هنوز از شیوه های جدید معامله و انعقاد قرارداد و تنظیم قول نامه ها اطلاعی ندارند افزود:

ما فقط در کارتابل مشخصات خریدار و فروشنده را قید میکنیم و طرفین معامله پنج روز مهلت دارند که آن را در دفتر اسناد رسمی ثبت رسمی نمایند. در واقع ما نه در زمینه تاریخ معامله و نه تحویل اسناد و نه شرایط پرداخت اختیاری نداریم!

وی ادامه داد: برخی دفاتر مشاور املاک هنوز از این ماده و تبصره قانونی اطلاعی ندارند و چنین برداشت میکنند که بنگاه باید ثبت و سر دفتر تایپ کند. در حالی که فقط یک صفحه تایپ می شود و باید یک قولنامه جدید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود.

وی افزود: اگر تا قبل از مهلت پنج روزه و تایید سر دفتر ، طرفین معامله به دفتر خانه جهت ثبت مراجعه نکنند فقط یک ورق کاغذ در دست دارند که اعتبار قانونی ندارد.

وی با تاکید بر اینکه این چالش  در ماه های آینده گریبانگیر اداره ثبت اسناد و قوه قضائیه می شود افزود: در واقع قرارداد یک صفحه ای به تائید سر دفتر می‌رسد و متعاقب آن پیامک هم برای طرفین ارسال می‌شود؛ اما عموم مردم اطلاعی ندارند که چه موضوعی مورد تائید قرار گرفته است البته این روند مخصوص معاملاتی است که دارای سند سبز رنگ است که در سامانه کاتب ثبت می شوند.

وی همچنین از گلایه افراد مبنی بر اینکه به چند مرکز و واحد حق الزحمه پرداخت می کنند خبر داد و خاطرنشان کرد:این افراد گلایه می کنند که چرا قانون الزام هزینه ها را افزایش داده بطوریکه بابت مبایعه نامه چند جا باید هزینه پرداخت کرد و ما جوابی برای این سوال نداریم چرا که مسئولان ذیربط باید درخصوص این هزینه ها اطلاع رسانی شفاف نمایند.

وی در همین حال عدم تمایل برخی دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم قولنامه را مورد اشاره قرار داد و گفت: برخی از دفاتر بدلیل مشکلاتی که قوانین جدید دارند تمایلی برای تنظیم قرارداد ندارند هرچند این موضوع بدلیل موازی کاری که ایجاد کرده به ضرر مشاورین املاک می باشد.

وی سپس در پاسخ به سوال دیگر خبرنگار ما مبنی بر وضعیت ساخت و سازها اظهار کرد:بعلت افزایش تصاعدی هزینه ها، مصالح ساختمانی، تعرفه های شهرداری، هزینه اخذ پروانه و‌… ساخت و ساز با رکود شدید مواجه شده است.

وی در خصوص وام مسکن نیز گفت: برای خرید خانه ۸۰۰ میلیون تومان به زوجین پرداخت می شود که برای دریافت آن باید ۲۳۰ میلیون تومان اوراق خریداری کنند و حدود ۵۰ میلیون هم در دفترخانه هزینه نمایند که نهایتا حدود ۵۰۰ میلیون به دست متقاضی می رسد که باید به مدت ۱۲ سال هر ماه ۱۷ میلیون تومان قسط پرداخت کنند‌. بدیهی است که کمتر کسی تمایل به دریافت وام با چنین شرایطی دارد. ضمن اینکه اساساً با ۵۰۰ میلیون تومان شاید فقط ۶ یا ۷ متر ملک قابل خریداری باشد لذا وام‌های کنونی اصلا جوابگوی خرید مسکن نمی باشد.

این فعال خوشنام در صنعت ساختمان در ادامه آنچه که تا کنون خوانده اید گفت: وام مسکن فقط ۱۰ تا حداکثر ۲۰ درصد قیمت مسکن را پوشش می دهد که نیازمند بازنگری جدی است.

وی در پاسخ به این سوال که چه راهکاری برای صاحبخانه شدن مستاجرها پیشنهاد می کنید گفت: ورود دولت به پروژه‌ های مسکن عمدتا در کشور موفقیت آمیز نبوده بطور مثال تجربه ساخت مسکن در نهضت ملی مسکن، گویای این عدم موفقیت است!

به عقیده بنده شهرداری و سازمان های دولتی با در اختیار گذاشتن زمین های مازاد و کاهش تعرفه‌های خود می‌تواند در این زمینه نقش موثری ایفا کند در واقع واگذاری زمین ،کاهش هزینه های دولتی و هزینه های اخذ پروانه می تواند به گام مثبتی جهت رونق تولید و خروج صنعت مسکن از رکود شود.

در عین حال ادارات آب ،برق و گاز هم باید با کاهش هزینه ها در رونق بخشی به ساخت و ساز، همکاری و تعامل بیشتر نمایند‌.

مدیر دفتر مشاور املاک گیل خانه در پاسخ به سوالی درخصوص حق کمیسیون مشاورین املاک گفت: در سال های اخیر قیمت ها در همه زمینه ها افزایش یافته اما تعرفه دفاتر مشاورین املاک تغییری نکرده است‌. این در حالیست که هزینه دفتر ما با لحاظ کردن حق بیمه تامین اجتماعی و نگهداری و خدمات سایت و مالیات و … افزون به ۵۰ میلیون تومان در ماه برآورد می‌شود از سویی دیگر شنیده شد کمیسیون دفاتر مشاور املاک قرار است بر اساس مناطق تعیین شودکه چنانچه این امر محقق گردد ضربه سختی به دفاتر مشاور املاک وارد خواهد شد!

وی درخصوص تعامل اداره دارایی با مجموعه خود گفت:: اعلام کردند مالیات ها کاهش و جرائم مالیاتی بخشوده شود اما در عمل چنین اتفاقی رخ نداده و عملکرد دفاتر ما با عددی قطعی شده که کارشناسی شده نیست، در واقع مبلغ ارزش افزوده را افزایش داده اند و اعتراض ما هم به این موضوع پذیرفته نشده است.

وی افزود: در حالیکه مالیات و ارزش افزوده سال ۱۴۰۱ را پرداخت کرده ایم مجددا آن را از ما مطالبه می کنند که اصلا قابل درک و هضم نیست.

شفیعی با بیان اینکه محاسبه مالیات بر اساس تراکنش های دستگاه پوز کارشناسی نیست گفت: هزینه ها از درآمد باید تفکیک و مالیات بر مبنای درآمد محاسبه شود. ما مستندات خود را به اداره دارایی ارائه داده ایم و کارشناس مربوطه هم تائید کرده که از عملکرد کسر شود اما در مقابل به ارزش افزوده اضافه شده است که انتظار می‌رود دریافت مالیات ها بر اساس درآمد واقعی و انصاف  باشد.

وی همچنین اقدام برخی کافی نت ها در تنظیم قولنامه را تداخل صنفی دانست و گفت: طی مکاتباتی با اتحادیه خواستار برخورد قانونی با این موضوع شده ایم چرا که دفاتر مشاور املاک با داشتن پروانه و مشاور حقوقی و طی کردن ساعت های طولانی ،دوره های آموزشی تخصصی را طی می کنند در حالیکه کافی نت ها هیچ تجربه و تخصصی در این راستا ندارند و خدمات‌دهی آنها در حوزه دیگری است و در زمینه اجاره نامه و مبایعه نامه ها و مباحث حقوقی اطلاع و تجربه ای ندارند‌ آنها (کافی نت ها) فقط قرارداد تایپ و تحویل مشتری می دهند و مسئولیتی در قبال قراردادها  به عهده نمی گیرند. این امر با اصل شفاف سازی و رعایت حقوق طرفین معامله منافات داشته و باعث تضییع حقوق مشاورین املاک و بوجود آمدن مشکلات حقوقی می شود که باید حتما جلوی آن گرفته شود.

شفیعی مدیر توانمند و خوشنام مشاور املاک گیل خانه در پایان با بیان اینکه بنده و همکارانم در این دفتر از ابتدا تا انتهای یک قرارداد با مشتری همراه و علاوه بر دریافت پاسخ استعلام ها حتی در دفترخانه نیز تا موقع تحویل سند همراه مشتریان عزیز هستیم خاطر نشان کرد: جا دارد از این تریبون استفاده کرده و از اداره ثبت و اسناد رشت، بانک مسکن شعبه شهید  انصاری  رشت  و همچنین از ریاست پرتلاش اتحادیه صنف مشاورین املاک رشت جناب سید بنیامین حسینی که به سهم خود در راستای حل مشکلات این صنف  در چارچوب شرح وظایف و اختیارات قانونی خود  کوتاهی نکرده، تشکر و قدردانی کنم.